Styrelsen vill tacka alla medlemmar som tog sig tid att komma på medlemsmötet. Det var ett informationsspäckat möte med aktivt deltagande som tyder på ett engagemang hos alla medlemmar.
Följande är några punkter som togs upp som information till medlemmar:
- Valberedningen informerar
- Arbetet med vår underhållsplan
- Vilka projekt har vi slutfört
- Nya projekt : belysningen i våra trappor, målning fönster och fasad vid tvättstugor
- Projekt vatten och avlopp
- Övriga frågor
- Nästa medlemsmöte i oktober
I korthet:
- vi har en välskött förening, mycket tack vare ett styrelse-engagemang från ett fåtal medlemmar -vi behöver bli fler!
- vi behöver hjälp av medlemmar som vill engagera sig i föreningen: i styrelsen, med att dela ut fagottinfo, flaggning osv.
- vi behöver hjälp av medlemmar som bor på 2:a våningen för att få hjälp med mer fakta om våra rör för att komma vidare med rör-projektet. Anmäl ert intresse till styrelsen@fagotten.org
Lite längre punkter från mötet nedan:
Valberedningen informerar
Valberedningen gick igenom vad det innebär att bo i en ekonomisk förening där var och en av oss som är medlemmar äger en andel av helheten.
- 1) Vad innebär det att bo i en BRF? Vi äger inte vår lägenhet. Vi har endast besittningsrätt. Därför har var och en av oss alltid ansvar för helheten, att föreningen sköts och utvecklas, både för att ha en bra boendestandard och att vårt gemensamma kapital behåller/ökar i värde.
Endast vi som bor här som medlemmar kommer ta ansvar. Det finns ingen annan.
- 2) Vad är då vårt gemensamma kapital? Jo, Fastigheterna Fagotten 1,2, 4 och 5. Husen byggdes 1970 och bostadsrättsföreningen grundades 1976 när HSB köpte fastigheterna. Föreningen äger marken. 268 lägenheter i olika storlekar. Totalt 20.114 kvm fördelade inom 24 huskroppar. Taxeringsvärde ca 150-250 Milj. Omsättning ca 15 Milj (2021). Utöver det ett av Lunds största (och finaste) grönområde för en Brf!
-
3) Vad är en styrelse? För att mer fokuserat och långsiktigt arbeta med driften och underhåll av vår gemensamma förening och gemensamma kapitalet, tillsätts en styrelse. Styrelsen bestå av medlemmar som bor i föreningen, grannar till varandra.
-
4) Till styrelsens hjälp finns expertis att tillgå. Styrelsen kan naturligtvis inte allt. Till vår hjälp upphandlas stöd, experthjälp och utförande av vissa tjänster: Juridisk expertis, Teknisk förvaltning, ekonomisk förvaltning, skötsel utemiljö m.m.
-
5) Val av nya medlemmar till styrelse – varför så kritiskt för oss? Val till medlemmar i styrelsen sker vanligtvis vid ordinarie föreningsstämma. I vår förening är det nu, och har varit i flera år, brist på medlemmar som är beredda att arbeta i styrelsen. Denna situation måste förändras om föreningen skall kunna fortsätta existera och vara välskött. Att engagera sig i styrelsen är ett engagemang för att förvalta sitt eget och sina grannars gemensamma kapital. Alla kan bidra på sitt sätt – styrelsen behöver medlemmar med olika bakgrund och kompetens. Anmäl ert intresse till valberedningen nu! (se trapphus för kontaktinfo till Birgitta och Maria)
Arbetet med vår underhållsplan
- Föreningens status och skick är mycket bra
- Vi har gjort allt det underhåll och de förbättringar som man kan förvänta sig
- Vi förvaltar föreningen (Löpande Underhåll)
- Vi förbättrar föreningen (exempel laddstolpar, gemensam el)
- Vi har en välskött förening som följer den underhållsplan som vi tillsammans med HSB löpande uppdaterar
- Underhållsplanen är ett dokument som visar den beräknade livslängden för olika delar i föreningens gemensamma kapital (parkeringar, stuprännor, tak, fönster, balkong, lekplats, dagvattenledningar etc)
- När det aviseras för styrelsen kontrollerar vi vilket skick objektet är i. (vi tar beslut om det behövs någon åtgärd – alternativ när behöver vi titta på det igen om några år)
Vilka projekt har vi slutfört?
Vad vi har genomfört de senaste åren?
- Byte av alla Tvättmaskiner och Torktumlare, kostnad ca 80 000 / tvättstuga beräknad livslängd 10- 15 år enligt Miele ( minskad vatten och elförbrukning). Så var rädda om tvättstugan (t.ex. tvätta inte skor/stövlar om inte absolut nödvändigt, samla ihop gruset och kasta det i soporna så det inte sköljs ner i avloppen)
- Byte av värmekulvertar och värmesystem. Kostnad ca 4,5 milj. Beräknad livslängd 40- 50 år enligt HSB.
- Inga ytterligare markarbete är planerade utifrån vad vi vet just nu. Återställning av mark kommer ske under året.
- Gemensam El har sparat pengar till oss (både per medlem och till föreningen)
- Tillsammans minskar vi kostnaderna i föreningen tack vare ideella krafter – ett stort TACK till datagruppen som sparar MYCKET pengar åt oss
- Hjälp till med att dela ut Fagott info 4 ggr/år (2-3 st) kan spara oss ytterligare pengar
- Hjälp till att hissa flaggan vid flaggdagar och hålla det trevligt på området.
- Sortera avfallet rätt så slipper vi straffavgifter
- Vi hjälper varandra och håller ner kostnader genom att Felanmäla direkt när nåt inte funkar!
Nya närliggande projekt enligt underhållsplanen/behov
- Byte av nya belysningsarmaturer i trappuppgångarna till LED – lampor anledning:mycket lampor som går sönder höga rep kostnader, minskad elförbrukning vid övergång till LED-lampor. Ett par olika alternativ kommer testas i ett antal olika trappuppgångar så medlemmar kan få tycka till. (uppskattad kostnad ännu ej fastställd.)
- Målning och rengöring av fönster och plåtar över tvättstugorna: Anledningen längre livslängd och ser trevligare ut. (uppskattad kostnad ca 250 000-350 000 kr)
Vatten och avloppsrören i huskropparna
- Ligger som en punkt i underhållsplanen efter 50 år
- En beräknad tid utifrån när husen byggdes
- Inget konstigt, ingen överraskning
- Däremot ett komplicerat ärende!
Styrelsens arbetssätt vid komplicerade ärende
- Samla in fakta om vad som behöver göras i våra 24 olika hus (De ser olika ut – inte identiska av historiska skäl – olika byggherrar): Dvs – Hur ser rören ut? Vilket skicket på dessa? Status på avloppsrören? Status kall och varmvattenledningarna? Horisontella rören , vertikala rören? Kulvertarna och så vidare?
- Konsultera en konsult med bred erfarenhet av liknande projekt
- Konsultera andra föreningar som genomfört liknande projekt
- Utnyttja Styrelsens/medlemmarnas kompetenser/erfarenheter
Vi har använt oss av följande konsulter:
- Saidom Shahgiriev – Verksamhetschef Tillväxt – Sustend AB
- Christian Svanholm Svanholms i Skåne AB
- Information från Vår förvaltare på Bredablick
- Information från våra systerföreningar
- Fakta som styrelsen inhämtat från olika källor
Våra slutsatser (obs kan ändra sig om vi lär oss nytt vid djupare undersökningar när väl projektet ska köra igång): Dela upp projektet i 3 delar:
- Del 1: Avloppsrören i huskropparna (mest kritiska – börjar gå sönder) (prel.start våren 2023)
- Del 2: Kall och varmvattenledningarna( inga större problem just nu ) (prel.start strax efter Del 1 avklarad)
- Del 3: Tvättstugan (enkelt och påverkar inga andra rör) (prel.start efter Del 2 avklarad)
Kort sammanfattning av nuvarande förslag (baserat på vad vi vet just nu – kan ändra sig längre fram)
Del 1: Avloppsrören i huskropparna (Spillvatten)
- Förslag relining av vertikalt avloppsrör i schakt
- Relining av horisontella avloppsrör under grunderna
- Byte av synliga rördelar under grunderna
- Relining av avloppsrör mellan husen (för säkerhetsskull och stärka)
- Fortsatt undersökning av hus 20 och hus 6 då dessa har källare
- Uppskattad kostnad ca 70.000/lägenhet – ca 20 Milj totalt (utan inräknad högre inflation eller potentiellt högre ränteläge)
Del 2: Kall och varmvattenledningarna (Tappvattenstammar)
-
Tappvatten ledningar i krypgrunderna behöver också bytas. Reparationer förekommer, men inte lika ofta som spillvatten.
-
Tappvattenledningar upp till lägenheter är i gott skick, inga reparationer förekommer
- Uppskattad kostnad byta tappvattenrör i krypgrunder ca 5 milj (utan inräknad högre inflation eller potentiellt högre ränteläge)
Del 3: Tvättstugorna
- Vi får återkomma med detaljer kring tvättstugorna längre fram. De kan hanteras separat.
Vi behöver följande fakta ytterligare!
- Vi behöver hjälp med följande för att kontrollera säkerställa att alla hus på andra våningen har vertikala plaströr. (om det stämmer till 100% har vi ett bättre utgångsläge)
- Vi behöver en medlem från varje hus som bor på andra våningen. Anmäl er till styrelsen och skriv på lista. skriv till styrelsen@fagotten.org
Uppskattad Tidsplan
- 1 Undersöka är det plaströr vertikalt i alla hus på andra våningen (allt tyder på det men vi måste vara säkra)
- 2 upphandling av projektledare
- 3 upprätta offert handlingar
- 4 sända ut och värdera inlämnade offerter
- 5 val av leverantör
- 6 Medlemsmöte (prel. Oktober 2022)
- 7 Start av arbetet våren 2023
Övriga frågor:
- Hur lång tid tar relining? Vi vet inte med säkerhet – men konsulter har informerat oss att man ska räkna med 5-7 dagar för en hel huskropp (till skillnad mot 2-3 månader för stambyte). Vi har 24 huskroppar och vi kommer lägga upp en plan för att minska påverkan alltför länge per huskropp. Vårt avloppssystem är sammansatt på så vis att vi kan börja på ena sidan och arbeta oss igenom området med begränsad tidspåverkan per huskropp.
- Vad kostar relining av avloppsstammar på Brf.Fagotten? Vår uppskattning just nu (ej taget möjlig hög framtida inflation och möjligt högre räntor i beaktande) så uppskattningsvis 70.000SEK/lägenhet – omkring 20 Milj.
- Kommer det leda till ytterligare avgiftshöjningar? Det går inte uttala sig om just nu – det får vänta till höstens genomgång av underhållsplan samt budgetmöten inför 2023.
- Har man tillgång till vatten och avlopp under tiden? Nej. Man får inte använda avloppet under tiden relining pågår. Om man använder avlopp riskerar man orsaka stora skador som kostar föreningen onödiga pengar, samt riskerar bli ersättningskyldig. (entreprenör kommer informera i god tid, samt komma med förslag på hur vi kan minska risken att medlemmar råkar använda avlopp av misstag – men det är varje medlemsskyldighet och ansvar att bidra till minskad risk för skador)
- Hur ska man kunna sköta sin dagliga toalett? Vid denna typ av projekt ordnar man med vagnar för Dusch & WC på gårdarna under tiden. Olika lösningar finns – konsulter rekommenderar att man tillsätter en person från entreprenad som är tillgänglig hela tiden under arbetets gång för de boende att kunna ställa frågor till och få senaste information om projektets gång. Vi kommer satsa på liknande modell.
- Kan vi gå igång och renovera badrum nu? Nej. Styrelsen återkommer med ny information till höstens medlemsmöte, då förstudie och projektering kommit igång. Då vet vi mer om detaljstatus samt kan förse medlemmar med tydliga instruktioner kring hur man måste renovera rören som går in till sitt avlopp OM vi är säkra på att vi kan släppa fritt. All badrumsrenovering utan godkännande från styrelsen sker på egen risk. Föreningen ersätter inga kostnader som kan uppkomma om medlemmar går igång och renoverar badrum under rådande situation, tills vi kunnat ge klartecken om vad som ska gälla.
Mer info på medlemsmöte i Oktober.
- Vi hoppas på att mer detaljer klargjorts kring status på våra hus, tidsplan och kostnader vid nästa medlemsmöte i Oktober.
- Tills dess hoppas vi på god uppslutning till Årsmötet 19 Maj – samt många nya styrelsemedlemmar som vill engagera sig och hjälpa oss förvalta vårt gemensamma kapital – våra fina hus och vårt fina område.
Tack för gott deltagande,
Vänliga hälsningar, Styrelsen Brf.Fagotten.
